Les aspects importants d'un bail commercial

par François St-Arnaud, avocat

Janvier 2014

 

Introduction

 

La préparation d'un bail commercial est un travail qui demande beaucoup de rigueur. Les droits des parties à ce genre de contrat de location sont essentiellement régis par le bail puisque le code divil du Québec laisse beaucoup de liberté aux parties, contrairement aux baux de logement.

Il est donc très important de s'assurer d'avoir un bail commercial bien étoffé et détaillé pour éviter des malentendus, qui pourront mener à une dispute. La dernière chose que veulent les partie, c'est de se disputer sur les termes de la location.

 

Voici donc quelques points importants à considérer dans la négociation et la préparation d'un bail commercial.

 

Le loyer

 

Le loyer est évidemment un élément très important dans un bail commercial. Très souvent, on parlera de loyer de base et de loyer additionnel. Le loyer de base est en fait la portion du loyer reliée directement à location de la superficie louée. Par exemple, dans le cas d'un local commercial, le loyer de base pourrait être annuellement de 12 $ / pied carré. Normalement, ce loyer est payable mensuellement.

 

Le loyer additionnel quant à lui est cette portion du loyer qui représente les charges additionnelles reliées à la superficie louée. Il n'y a pas de règle stricte, mais souvent on inclut la portion des taxes, de l'assurance, du déneigement (etc...) qui sont reliés au local loué. Ce montant est aussi normalement payable mensuellement.

 

L'utilisation de la superficie louée

 

Un bail commercial devrait préciser l'utilisation permise des lieux loués. En effet, pour le locateur, il est important de prévoir les activités qui sont permises dans le local loué. Le locateur ne veut probablement pas louer un local pour une garderie par exemple, pour qu'ensuite le locataire convertisse les lieux loués en salon de massage plus tard. Cela est d'autant plus important lorsque le local en question est situé dans un immeuble comptant plusieurs autres locataires qui pourraient se plaindre se la nouvelle utilisation des lieux.

 

Il est donc très important de préciser l'utilisation pour laquelle les lieux sont loués et de prévoir qu'aucune autre utilisation ne sera permise sans l'accord du locateur, lequel pourra refuser à sa seule discrétion. À l'inverse, le locataire de son côté a intérêt à connaître dès le départ les limitations d'activités qui sont liées au local qu'il désire loué.

 

Aussi, un locataire pourra vouloir avoir l'exclusivité d'une certaine activités dans l'immeuble ou est situé le local loué. Par exemple, un notaire pourrait avoir comme condition à la conclusion d'un bail d'être le seul cabinet de notaires situédans cet immeuble. Il est donc essentiel de le préciser dans le contrat de bail.

 

Les assurances

 

Il ne faut surtout pas négliger l'aspect "asurances" du bail commercial. En cas de sinistre, comme un incendie par exemple, il faut que le locataire soit bien assuré. On prévoit normalement que le locataire a l'obligation de remettre un certificat d'assurance prouvant que son local est bien assuré. Il faut aussi prévoir les termes généraux de la couverture d'assurance comme par exemple le montant de la couverture de base et de la responsabilité civile.

 

Les travaux et l'entretien

 

Un immeuble loué, que ce soit un bâtiment ou un simple local, nécessitera tôt ou tard des travaux d'entretien ou de réparation. Il est donc primordial de déterminer ce qui est de la responsabilité du locataire et ce qui est de celle du locateur afin d'éviter des discussions à ce niveau. Encore là, il n'existe pas de règle immuable. C'est une question de négociation.

 

Si c'est le locataire qui assume des travaux de réfection, le locateur voudra sans doute s'assurer que ces travaux seront effectués selon les règles de l'art par un entrepreneur qualifié. Il pourra parfois exiger de voir les plans avant l'exécution des travaux. Cela vise aussi les travaux d'aménagement locatifs. Parfois de tels travaux sont majeurs et il peut être important pour un locateur de savoir précisément quels travaux seront effectués et éviter de mauvaises surprises.

 

Il faut enfin prévoir dans quel état le locataire devra laisser le local à la fin du bail. S'il est nécessaire qu'il effectue des travaux de remise en état à ses frais, il sera important de le préciser dans le bail.

 

La sous-location ou cession de bail

 

Un locateur prudent choisira avec soin son locataire afin d'éviter des problèmes. Mais il faut aussi prévoir dans le bail si ce locataire pourra sous-louer le local ou céder le bail à une autre personne. Le locateur voudra probablement avoir son mot à dire afin de ne pas se retrouver avec un locataire indésirable dans le local.

 

Cautionnement

 

La plupart des entreprises sont exploitées par l'entremise d'une société par actions. Or, il se peut que le locateur veuille faire cautionner le bail par le dirigeant principal de cette société pour garantir les loyers en cas d'insolvanilité de cette société par actions. Un tel cautionnement doit être rédigé avec soin afin d'être exécutoire.

 

Conclusion

 

Ce ne sont ici que quelques points importants d'un bail commercial. Il serait évidemment trop long ici d'en analyser tous les aspects juridiques. Comme pour tous vos contrats, il vaut mieux investir un peu de sous dans les conseils d'un avocat que de risquer de se retrouver avec un litige devant les tribunaux plus tard.

Il est donc recommandé d'en discuter avec votre avocat d'affaires. Si vous n'en avez pas, n'hésitez surtout pas à me contacter pour en discuter.

 

François St-Arnaud, avocat
(450) 641-8861 poste 222